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扫描或点击关注中金在线日)广州市二手中介网签量为4158宗,较3月(3288宗)环比大增26.4%。

在目前疫情得到有效控制的情况下,前段时间处于观望的客户开始陆续入市,市场需求稳步释出。据监测统计,新增上门客数量、带看量基本恢复至年前水平,周度成交量继春节后亦再次重回千宗水平。

随着企业的复工复产,市场经济稳步复苏,不少业主对后市看涨信心有所增强,部分如东风东板块、东圃板块的业主议价空间出现明显收窄现象。

同时,中原录得的周度新增房源数量亦基本回归至千宗水平,环比大增近7成,客户可选择性增多。

4月20日,央行公布最新贷款市场报价利率,5年期以上LPR降为4.65%,较上期下调10个基点,为历史最低值。利率的下调将明显减少客户的购房成本,有利于改善客户对房地产预期,大大促进其入市的积极性,有助于楼市成交回温。

疫情控制进入稳定期后,不少开发商为弥补一季度的损失和完成业绩要求,便采取“推货+以价换量”模式。促使部分原本打算置业二手的客户转移至一手市场。

2019年上半年,增城区成交占比基本保持在15%-18%的区间,但截至2020年4月,增城成交占比一度下跌至9.7%,同比大减7.8%

一方面,2017-2018年期间,增城区成交活跃,消化了大批刚需客源、盘源,促使近段时间增城需求不高,成交表现相对低迷;

另一方面,增城规划价值已提前消化,区域二手房源性价不高,客户入市热情偏低。分区点评

其中,黄埔、花都两区涨幅最为明显,1-29日分别成交214宗、726宗,环比3月分别上涨43.8%、1.1倍。

另外,需要指出的是,本月南沙整体涨幅最小,环比仅微涨5.2%,共成交122宗。广州中原研究发展部分析认为,本月南沙二手需求不活跃主要原因在于一手市场货量充足,加上大力度的折扣活动,促使不少本打算购置南沙次新房的客户分流至新房市场。

2020年4月,天河区阳光家缘中介网签量为404宗,环比上涨22.8%。据监测发现,本月天河主要凭借东圃、天河北、天河公园等活跃板块支撑成交。

比如侨怡苑、侨林苑等,其华阳小学的优势教育资源对于不少购房客户有较强的吸引力,4月的成交均价分别为65577元/平、83364元/平。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,随着疫情的有效控制和市场经济的复苏,购房需求开始稳步释出,促使部分业主对后市的看涨信心有所增强。

其中,东圃板块业主整体议价空间出现明显收紧,部分业主甚至出现上调报价的现象。

比如本月成交的一套112平三房南向的中海康城物业,年前业主放盘价为475万元,但因看房客户较少,长时间未能售出,业主选择暂停放盘。

而待3月疫情稳定后,市场购房客户数量大幅增加,业主看中时机重新放盘,房源放盘价更是上升至493万元,最后“谈判”至480万元成交。

由此可见,疫情过后,广州二手楼市仍然具备较强的购买力,只要遇到价格合适的房源,购房客户仍会及时出手。

2020年4月,越秀区二手网签均价为42294元/㎡;阳光家缘中介网签量为282宗,环比上涨31.2%。

相对其它板块而言,东风东板块凭借其优质的教育资源及生活配套成熟的优势,整体成交保持高度活跃。

板块活跃楼盘为东风广场、锦城花园,4月成交均价分别为77958元/㎡、78382元/㎡。

另外,根据广州中原研究发展部监测,本月越秀区散盘成交活跃度远超3月,广州富力置业客户明显增加。

2020年4月散盘成交占比升至52.0%,环比上月净增8.0%。其中,以水荫路散盘、淘金路散盘表现最为突出。

在这样的情况下,4月份楼梯楼成交占比亦出现明显增加。成交占比大涨至65.0%,环比大增21.0%。

一方面,散盘以房改房、楼梯楼居多,价格低洼,入市门槛较低。加上近段时间业主的议价空间有所扩大,让利幅度对于不少年轻的刚需客户有较强吸引力;

另一方面,目前市场稳步复苏,业主对后市信心增强,不少原本处于观望态度的散盘业主陆陆续续出售手上物业,促使市场上散盘货量充足,客户可选择性增多,成交回升。

海珠区:买一卖一客户增多,3房房源成交回升2020年4月,海珠区网签均价为34683元/㎡;阳光家缘中介网签量为487宗,较2月同期大幅回升35.3%。

据广州中原研究发展部监测,海珠成交相对活跃板块为海珠西板块,其中板块向来成交活跃的光大花园,本月成交持续向好,本月成交均价在57557元/平。

除光大花园成交活跃外,本月怡雅苑需求同样活跃,其成交均价为34892元/平。此外,据调研了解,本月海珠区置业客户多以“买一卖一”的置换需求居多,而刚需客户较前段时间有所减少。

根据中原成交显示,海珠区3房及以上的改善型户型成交占比出现明显回升,截至4月,占比已上升至36.8%,环比3月同期净增9.1%。

广州中原研究发展部认为,近期置换需求客户激增主要原因在于:前段时间市场表现低迷,不少置换需求的购房客户无法短时间内通过出售旧房源回笼资金,购买“心仪”房源。

而目前楼市环境逐渐稳定,市场交投氛围升温,成交周期明显缩短,促使本周置换需求增加。

根据中原成交数据显示,本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼,本月成交均价主要集中在3000000元/㎡,整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为富力广场,本月成交均价分别为46756元/㎡。

另外,本月芳村板块成交表现相对亮眼,成交亦明显回升,成交占比占区域近3成成交量。广州中原研究发展部认为,芳村片区成交占比逐步上升主要原因:

片区楼价尚处洼地,并有较多的优质楼梯楼小区,且业主价格相对“好谈”,客户接受意愿较高。

以芳村活跃楼盘合兴苑为例,目前的在售均价在2.4-2.7万元/平区间左右,套均均价为180万元/套,业主议价空间可在5%-8%左右,入市门槛极低,周边生活配套成熟,因此深受刚需客户所青睐。

4月份,白云区二手住宅网签宗数为342宗,环比回升25.7%。据广州中原研究发展部监测发现,本月白云区机场路板块需求表现稳定,成交与年前相当。

在机场路板块中,汇侨新城为该板块的“明星盘”,主要凭借“价格低洼+配套成熟”的优势强势吸客,市场需求活跃,为板块成交的重要支撑点,本月成交均价为23938元/㎡。

另外,本月白云区成交特点表现为:优质小区盘源需求活跃度较高,反而散盘盘源成交有所回落。

据调研了解到,如白云罗冲围板块,目前成交多为富力半岛花园、富力桃园等优质小区房源,而散盘仅仅零星成交量。

主要由于该小区业主放盘价相对合理,客户青睐度高,购房周期一般在1个月左右,反而散盘业主叫价相对强硬,议价空间较窄,促使客户接受意愿偏低。

因此,广州中原研究发展部分析认为,目前楼市交易环境更趋理性,逐渐形成良性的交易环境。

客户仅遇到合适价格才会着手入市,不再盲目追价购买。若业主报价过高,业客双方可能出现长时间的僵持。

2020年4月,番禺区二手网签均价为23614元/㎡;阳光家缘中介网签量为600宗,环比回升14.7%。

其中,钟村板块成交量主要集中在祈福新村、祈福缤纷汇两盘,其成交均价分别为23812元/平、34851元/平。

另外,据监测发现,本月华南板块成交表现较2、3月出现明显回升,新增上门客数量较2、3月净增3成以上,带看量更是较2月大增超5成,整体已基本恢复至年前水平。

另外,据调研了解,目前板块业主存在较大的议价空间,不少楼梯楼物业议价幅度可达5%以上。因此,刚需客户见“有利可图”,从而迅速购入“心水”物业,促使本月市桥板块整体需求有所会温。

但需要指出的是,5月份市桥板块将有多个全新盘(如龙光天璞、大华紫悦府等)推出,能够迅速填补片区新房市场空白,届时可能会直接分流大批二手购房客户。因此,预计5月市桥板块二手成交可能有所影响,市场交投活跃度或略有回落。

4月,疫情已基本控制,影响亦逐步淡化,广州二手市场已表现出稳步回暖的趋势。

同时,目前融资环境有所放松,利率的连续下调将促进购房热情升温。预计“红五月”市场需求将继续释出。

但“五一”作为黄金周,较多开发商会选择集中开盘、推新或以打折、特价房等优惠形式吸引客户。

据广州中原研究发展部监测统计,五一期间预计将有20个楼盘2004套房源推出。

届时将会分流部分二手客户,增城、南沙和黄埔等一手成交热点区域表现将会更为明显。

因此,广州中原研究发展部预计,5月份成交在4月的基础上略有上升。大市成交(自助网签+中介网签)有望升至10000宗水平左右,价格将保持维稳状态。

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