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原标题:中原地产:5月广州二手住宅中介网签量为4257宗 环比上涨7.2%

2020年5月(1-28日)广州市二手中介网签量为4257宗,较4月同期(3971宗)环比上涨7.2%,成交量已连涨4个月。

从周度网签情况来看,除首周受假期及新房分流的影响外,广州富力其余各周周度成交量基本维持在1100套以上的水平,二手市场整体成交表现平稳向好。

价格方面,本月二手住宅成交均价为25105元/平,环比上涨5.1%。主要原因在于本月中心区成交活跃,占比上涨,从而结构性拉高网签均价。

在目前后疫情时代下,信贷环境有所放松,贷款利率较年前有明显下降。加上本月广州240亿土拍大战后,客户对后市信心明显增强,不少前段时间处于观望的购房客亦逐步着手入市,市场交投氛围更趋活跃。据监测,本月中原录得的新增购房客及带看量环比均增加3成以上。

仅五一黄金周期间,超2000套房源集中“爆发”推出,加上各种优惠推销活动影响,促使不少客户转至新房市场。其中,以南沙、增城、番禺等一手热点区域分流问题尤为严重。

随着近段时间市场成交回温,成交周期有所缩短,业主叫价明显强硬。据监测数据显示,本月业主报价指数基本维持在35%以上,报价信心较3、4月有所增强,议价空间略有收窄。

据广州中原研究发展部监测,2020年3-4月200万以下的刚需盘源成交占比基本维持在24-27%左右上下波动,2020年5月成交占比下跌至14.6%,环比净减10.3%;而200-500万元区间的盘源成交则有明显增加,5月成交占比环比大增15.6%。

广州中原研究发展部分析认为,200万以上的盘源占比均有所增加的主要原因为:目前市场基本面向好,疫情得到有效控制,不少改善客户结束观望,开始逐步入市。同时,部分总价高的房源让利幅度偏大,促使客户入市热情高。

从各区成交情况来看,天河、海珠、花都成交相对活跃,本月分别成交457宗、527宗、780宗,环比分别上涨19.3%、13.8%、12.2%。其中,花都区网签占比更是上涨至18.6%,排名稳居各区榜首。

另外,需要指出的是,本月南沙、增城两区新房供应积极,多盘出现加推、开盘动作。加上促销力度大,促使分流不少二手市场客户。本月两区分别成交75宗、376宗,环比分别下降33.6%、3.8%。

本月天河二手网签宗数为457宗,环比上涨19.3%。据广州中原研究发展部监测发现,本月天河区成交量主要由东圃、天河北等活跃板块支撑。其中以中海康城花园、骏景花园两盘表现相对活跃,5月成交均价分别为43900元/平、48543元/平。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月天河公园板块市场活跃度出现回升,优质小区盘源成交活跃度较高,如华景新城、新世界东逸花园等。本月板块成交明显升温的主要原因在于:

一、业主让利幅度大,部分盘源业主让利幅度甚至可达20万元以上,促使客户入市热情明显升温;

二、板块生活氛围浓厚,配套成熟,在目前疫情稳定后,不少置换、改善客户逐步入市,促使整体成交量较前段时间有所好转。

2020年5月,越秀区二手网签均价为41803元/㎡;阳光家缘中介网签量为292宗,环比上涨10.6%。前段时间学位需求活跃,消耗不少优质的客源和房源,促使本月学位房成交占比出现明显下滑。

据广州中原研究发展部监测发现,2020年1-4月,越秀区学位房需求成交占比基本维持在32%-40%之间,而截至2020年5月,越秀区学位房需求成交占比下跌至27.0%,环比净减5.0%。甚至较3月学位房旺季净减9.0%。

但是,据广州中原研究发展部调研了解,本月越秀东风东板块成交依旧活跃,上门客户数量较4月相比有增无减。而需要指出的是,本月楼梯楼业主心态相对强硬,议价空间较窄,基本在3%-5%区间之内。

主要由于楼梯楼房源总价偏低,入市门槛不高,对于不少学位需求的刚需客而言是不错的入市选择,导致整体成交周期较短,业主的对后市信心较强。而高总价的电梯楼房源则报价相对合理,且有一定的议价空间。比如近段时间成交的一套97平的东风广场为例,原本报价为850万,最后谈价至830万元成交,降价幅度高达20万元。

2020年5月,海珠区网签均价为38033元/㎡;阳光家缘中介网签量为527宗,较4月同期大幅回升13.8%。据广州中原研究发展部监测发现,海珠二手需求稳步上扬,2019年海珠网签占比基本保持在10%-11%左右,而截至2020年5月,海珠区攀升至12.9%,同比大增2.2%。由此可见,海珠优质的住宅属性对于不少刚需、改善客户而言有较强的吸引力。

此外,据调研了解,本月海珠西板块二手需求激增,购房客户也明显增多,成交周期基本缩短至1个月以内。广州中原研究发展部认为,本月海珠西板块成交活跃度高主要有三方面原因:

一方面,以往抢客严重的广钢、广纸板块本月缺货严重,多盘处于售罄、尾货阶段,迫使不少一手客户只能选择海珠优质二手小区,如光大花园、金碧湾等;

另一方面,本月海珠西板块业主报价合理且具备一定的议价空间。因此,不少购房客户遇到合适价格后加快入市,导致整体成交有所回升。

另外,海珠西板块的完善生活配套和完善的交通网络,对于不少置换、刚需客户有不低的吸引力。

2020年5月,荔湾区网签均价为31061元/㎡;阳光家缘中介网签量为209宗,较4月环比回升4.5%。

根据中原成交数据显示,本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼,本月成交均价主要集中在3000000元/㎡,整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为富力广场,本月成交均价为46756元/㎡。

此外,据调研了解,本月荔湾区置业客户多以“买一卖一”的置换需求居多,而刚需客户较前段时间有所减少。根据中原成交显示,荔湾区200万以下的低总价户型成交占比出现明显回落,截至5月,占比已下滑至11.1%,环比4月同期净减16.2%。而总价段300-500万元的户型成交占比上涨至33.3%,环比净增16.0%。

广州中原研究发展部认为,本月置换需求客户激增主要原因在于:现时疫情逐步稳定,前段时间处于观望的改善型客户开始陆续入市。同时,加上目前市场活力较足,房源成交周期较之前明显缩短,促使不少置换业主能够较快出手自己的旧房源,来完成其置换需求。

5月份,白云区二手住宅网签宗数为358宗,环比回升8.5%。本月白云罗冲围板块的置业需求保持相对活跃,主要凭借总价低、配套完善的优势吸纳置业客户,成交周期有所缩短。

据调研了解,在目前供求两端均活跃的情况下,本月罗冲围板块业主议价空间反而有所收窄,基本在5%以下。而本月活跃楼盘主要为富力桃园和富力半岛花园为主,其成交均价分别为33960元/平和34357元/平,套均总价均在300万元/套左右,入市门槛较低。

另外,据调研了解到,本月白云金沙洲板块“客少盘多”情况继续延续,上门客户数量不及周边的罗冲围板块、机场路板块,市场成交周期相对较长,但业主实际并没出现普遍的大幅度降价出售现象。除个别急卖业主外,金沙洲板块房源议价空间基本以10万元左右。现时,板块成交主要以低总价的楼梯楼盘源为主,其“明星盘”城西花园需求相对活跃,其成交均价为24000-26000元/平左右,成交客户多以90后为主。

2020年5月,番禺区二手网签均价为23701元/㎡;阳光家缘中介网签量为594宗,环比回升4.2%。其中,钟村板块成交持续活跃,直接支撑区域的大部分成交量。而板块优质“明星盘”祈福新村凭借大社区、低门槛的优势,更是深受刚需客户追捧。2020年5月成交均价为24148元/平,套均总价仅180-220万元/套左右,客户多为80后、90后居多。广州富力

另外,据调研了解,本月番禺新房供应积极,二手分流问题相对严重,整体成交略有回落。

本月除华南板块的珠江铂世湾、思科智慧城12光年的强势加推、促销外。市桥板块亦罕见出现“铁树开花”,多个全新盘(大华紫悦府、龙光天璞、中国铁建花语岭南)涌入楼市,直接弥补片区新房市场空白,且价格处于区域中等水平(均价36000-38000元/平左右),促使不少原本打算置业的二手购房客户转移至一手市场。因此,据调研了解,本月华南板块、市桥板块二手需求均有所下滑,中原录得的购房客数量减少2-3成左右。

虽然5月新房供应积极,仅五一单周已经供应超2000套房源,导致分流了不少原本打算置业二手的客户。但实际二手市场整体活跃度较4月份有所提升,购房客数量环比增加3成以上。

广州中原研究发展部认为,6月成交将保持平稳,涨幅不会进一步拉大。主要原因:

一、5月中下旬,新房供应再次迎来井喷式爆发,预测6月中上旬将有大批房源进入楼市,届时二手楼市将面临严重的分流问题。

二、业主报价信心有所回升,大幅让利成交的笋盘已被逐步消化,而目前放盘业主心态较前段时间强硬,促使一些想“执漏”的买家会相对减少。

因此,广州中原研究发展部预计,6月份大市成交(自助网签+中介网签)在9000宗水平左右,价格将保持维稳状态。

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